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ホーム民泊運営ノウハウ 民泊新法でマンスリー運営する方法を、基礎知識から徹底解説します。

民泊新法でマンスリー運営する方法を、基礎知識から徹底解説します。

民泊新法でマンスリー運営する方法を、基礎知識から徹底解説します。

民泊新法で届出したらマンスリー運営も初めてみようとお考えですね。

民泊新法は年間最大180日までという運営ルールがあるために、収益目的なら残りの日数を活用する方法を考えなくてはいけません。

そこで一番儲かりそうなのが、マンスリーマンションとしての活用方法ですよね。

今回は、実際に民泊運営をしている私が感じた、マンスリー運営としての活用メリットと注意点。そして活用方法をお伝えします。

民泊新法は本当に180日間までなのか?

民泊新法は本当に180日間までなのか?

民泊新法で届出を出すと、必ず年間180日間までしか運営できません。

さらに気をつけなければいけないのは、民泊運営する地域によっては180日より短くなる民泊条例というルール守る必要があります。

まだ民泊条例をチェックしていない人は、民泊条例とは?各自治体のルールについてわかりやすく解説でチェックしてください。本格的に民泊条例が決まるのは今年の6月からとなっています。

そこでもっとも収益が増やせそうな方法は、180日は民泊運営して残り6ヶ月はマンスリー運営する方法です。

180日間とは何月〜何月までのことをいいますか?
毎年4月1日の正午〜翌年4月1日正午までの1年間の間と定められています。

マンスリーマンションとは

マンスリーマンションとは

マンスリーマンションとは、1ヶ月間からの短期間で契約できるマンションやアパートのことです。

主な利用者は、単身赴任・出張や研修中の滞在先として利用する会社員・受験前の追い込みとして勉強する環境を求めている学生・自宅の建て替えや工事による一時的な仮住まいを探している人の利用が多いです。

マンスリーとして活用する3つのメリット

マンスリーとして活用する3つのメリット

メリット1.初期費用がかからない

マンスリーとして活用をしても新たな初期費用はかかりません。

1ヶ月貸しのマンスリーマンションでは、短期滞在者のために生活に必要な家具家電などを備えているのが一般的です。しかし、すでに民泊運営をしている人なら、家具家電はすでに備え付けているはずのですので新たな初期費用は必要ありません。

メリット2.民泊の閑散期が繁忙期

民泊運営の閑散期がマンスリー運営の繁忙期にあたるので、効率良く180日を使うことができます。

民泊の閑散期は9月・10月・11月・12月・1月・2月・3月初旬までですが、マンスリーマンションは12月・1月・2月・3月が繁忙期といわれております。

そのため民泊で予約が入りやすい時期を活用したら、次はマンスリーの予約が入りやすい時期というわけです。

メリット3.合法的に収益を拡大できる

民泊運営は、原則旅館業法の許可が必要です。しかし許可や認可の取得はハードルが高いこともあり、現状無許可民泊として運営している人は少なくなりません。

そこで民泊新法で届出をしたら、民泊運営は正式に認められて運営することが可能ですし、マンスリーとして残りの日数を活用しても許可などは必要ありません。

マンスリー運営はどれくらい儲かるのか?

民泊新法はこれからスタートするために、現状活用例というのはまだありません。

ここでは、民泊新法がスタートして民泊で180日+マンスリーで6ヶ月貸した収益予測をしてみます。

民泊新法でマンスリー運営することによってどれくらい儲かるのか?

例えば、弊社が運営している1LDK(35㎡)の民泊物件は、家賃8万4千円です。

民泊運営として1泊10,800円で1ヶ月22日の稼働を6ヶ月。この時点では132日の稼働ですが、180日MAXまで運営するとマンスリー貸しの時期が遅れてきますので、6ヶ月間の期間を目処に切り替えます。

そこからマンスリーとして6ヶ月運営することで、諸経費を差し引いても年間85万円ほどの収益になります。

マンスリーは常に満室という状況は少ない!

実際に民泊新法がスタートして民泊運営+マンスリー運営を始めようと考えると、マンスリーの稼働率が気になりますよね。

マンスリー運営は、年間稼働率が60%を超えれば普通に貸し出すよりも儲かるといわれています。

そこで、それぞれの繁忙期を狙って民泊とマンスリーを交互に運営すれば、低く見積もっても1年で85万円の収入を得ることが可能になります。

マンスリー運営をするときの注意点

民泊のここは要チェック!

マンスリー運営をするなら、貸し出す最低期間に注意する必要があります。

貸し出す期間は1ヶ月からで、1ヶ月未満で貸し出すと旅館業法の許可が必要となる可能性が高いです。許可を取得していないと以下の罰則対象となってしまいます。

2017年12月からは、無許可営業者等に対する罰金の上限額を3万円から100万円に、その他旅館業法に違反した者に対する罰金の上限額を2万円から50万円の罰金に処することとされています。

参照:厚生労働省「旅館業法の一部を改正する法律の概要

マンスリー運営を始めるための3つのステップ

民泊新法でマンスリー運営を始めるための3つのステップ

民泊物件を新たに活用するマンスリーを始めるための3つのステップを紹介します。

STEP1.マンスリー運営する時期を把握する

マンスリーとして運営する時期は、8月下旬から9月・10月・11月・12月・1月・2月・3月初旬がいいでしょう。

ただし、地域ごとによるイベント行事をチェックしたり、競合となりそうな民泊物件と見比べて多少の時期は変えてもいいかもしれません。

多少の時期は変えても、マンスリー繁忙期である12月、1月、2月、3月初旬は運営しておきましょう。

STEP2.宿泊者との契約方法を知る

マンスリー運営では、以下3つの契約を宿泊利用者と行う必要があります。

・1ヶ月間以上の賃貸借契約

・1年未満の一時使用目的の建物賃貸借契約

・一時使用目的の建物賃貸借契約

この中でも特に注意することは、1ヶ月間以上の賃貸借契約です。

1ヶ月未満で貸し出すと旅館業法に抵触する可能性がありますので、その場合は旅館業法の許可を取りましょう。

STEP3.募集をかける

民泊新法でマンスリー運営を始めるために募集をかける

運営する時期と契約方法について把握したら、マンスリー利用者を募集します。

募集方法は大きく分けて以下の2通りです。

1.マンスリーマンション募集用サイトに物件を掲載する

マンスリーマンションの入居者を募集しているサイトに掲載する方法です。

いくつか有名なサイトを挙げると、「LIFULL HOME’S マンスリー」、「グッドマンスリー」、「マンスリーマンションドットコム」、「日本マンスリーマンション協会」などが募集をしています。

※戸建て民泊ならLIFULL HOME’S マンスリーに掲載がおすすめです。

2.不動産仲介会社に物件掲載をお願いする

アパートなどの入居者募集と同じように、不動産仲介会社に宿泊利用者を募集してもらう方法です。不動産会社に相談したほうが、情報サイトに掲載するよりも活用方法をくわしく相談に乗ってもらえるかもしれません。

民泊新法でウィークリー運営との活用もアリ?

民泊新法でウィークリー運営との活用もアリ?

結論からいうと、民泊新法で届出してウィークリー(1週間から)としての活用はおすすめできません。

その理由は、1ヶ月未満で貸し出すと旅館業法に接触する可能性があるからです。

もし民泊新法で届出して、1週間から宿泊できるウィークリーとしての活用方法を考えているのなら、民泊専門に特化した行政書士に一度相談してもいいかもしれません。

相談先を探すなら、【地域別】民泊の許可と認可取得におすすめ行政書士13選をご覧ください。

民泊の宿泊とウィークリーマンションとの宿泊は何が違うのか?

民泊とウィークリーマンションの宿泊の違いはほとんどありません。民泊にも生活で最低限必要となる家具家電はそろっています。民泊かウィークリーマンションの宿泊を考えている人は以下を参考にしてください。

・1泊からの宿泊利用をしたい人:民泊
・6泊7日以上の宿泊として利用したい人:ウィークリーマンション

民泊の宿泊は、1泊からの宿泊利用が出来るのがメリットです。短期旅行はもちろん、急な出張利用としての宿泊ならホテルよりも民泊の方が安く泊まれることも多いです。

ウィークリーマンションは、最低でも6泊7日からの利用が必要です。そのため、1週間以上の宿泊と決まっているのなら、ウィークリーマンションの専用サイトから探すのが手っ取り早いです。

ただし、少しでも安く1週間以上泊まりたいという人は、民泊予約サイトで1週間以上連泊できる部屋を探してもいいかもません。

まとめ

民泊新法で収益を最大化する方法はマンスリーとしての活用がオススメです。マンスリーとして活用をしても、旅館業法の許可は必要ないとされています。

民泊新法がスタートする6月までに、収益を最大化する準備を整えてスタートできるようにしておきましょう。

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