みんため のロゴ 民泊・Airbnb運営に関する情報サイト

ホーム法律 民泊新法の180日ルールとは?その対策方法について

民泊新法の180日ルールとは?その対策方法について

民泊新法の180日ルールとは?その対策方法について

民泊新法で決められている180日ルールが気になっていますね。

民泊新法でホストとして届出すると、“年間で最大180日間”しか民泊営業ができなくなります。

そこで重要になるのが『残りの185日は、民泊の物件をどのように活用すれば良いの?』ということですよね。

今回は、民泊運営者向けに180日ルールの詳細や、対策方法をお伝えしていきます。

180日ルールの中でも、これまで以上に収益をあげられる対策が見つかるかもしれませんよ!  ぜひ、参考にしてください。

民泊新法の180日ルールとは

民泊新法の180日ルールとは

民泊の180日ルールとは、民泊新法で民泊運営したときの年間営業日数のこと。

民泊新法では、年間に民泊運営できる日数が最大180日までと決められていて、このルールが適用されるのは民泊新法がスタートする2018年6月15日からです。

民泊新法では本当に180日までしか運営できないの?

民泊新法では本当に180日までしか運営できないの?

民泊新法で届出を出すのならば、必ず180日までしか運営できません。

それに加えて、自治体によっては180日より短くなる民泊条例というルールを守る必要があります。

そのために、民泊新法で運営するなら必ず自治体の条例を事前確認しておいて、180日以降の対策方法を考えておきましょう!

くわしくは、民泊条例とは?各自治体のルールについてわかりやすく解説をご覧ください。

180日ルールがスタートすると無許可民泊はさらに厳しく!

民泊のここは要チェック!

180日ルールがスタートすると、現状よりも無許可民泊に対しての規制が厳しくなります。

具体的には、届出・許可・認可がない状態で180日以上運営をすると、Airbnbなどの民泊予約サイト上で民泊物件が非掲載になります。

なので180日ルールがスタートするまでに残りの日数(185日)の活用方法を考えなくてはいけません。

180日ルールの中で収益を最大化する方法を考える

民泊新法の180日ルールの中で収益を最大化する方法を考える

まずは、180日ルールの中でもっとも収益をあげられる方法を考えましょう。

具体的には、180日しか民泊運営できないのなら、ホテルや旅館の繁忙期に民泊運営するべきです。

理由として、ホテルや旅館が「繁忙期」であれば、閑散期のように宿泊料金を下げなくても予約が埋まるからです。

逆に、ホテルや旅館が閑散期の時には宿泊料金を安くしないと予約が埋まりません。なので、民泊運営をする180日は、ホテルや旅館が繁忙期の時期がオススメです。

繁忙期と閑散期について

ここでは、ホテル・旅館が忙しい時期についてかんたんに解説しています。

ホテル・旅館の繁忙期と閑散期について

1月〜2月

年末年始は国内旅行者の増加、2月は中国の旧正月、台湾では連休があり訪日外国人が増えます。しかし、1月〜2月の全体でみると閑散期です。そのため180日の利用としてはオススメをしていません。

3月〜4月

桜が咲くと訪日外国人が増加します。3月の中旬からGWくらいまでは高稼働率になりますので繁忙期です。180日の利用としてはオススメです。

5月〜6月  

GWを利用した帰省や旅行者が増えるため、ホテル・旅館の宿泊者数も増加します。GW中は高価格の宿泊料金に設定して、GW明けは通常価格か低価格に調整しておきましょう。180日の利用としてはオススメです。

7月〜8月

国内ではイベントが多い時期です、花火大会やお祭り、京都だと特に祇園祭、大阪だと天神祭等、青森だとねぶた祭があります。訪日外国人も増えますが、地域のイベントを確認しながら宿泊価格の設定をしましょう。8月下旬になるとイベントも終わるので、8月中旬までが繁忙期といえるでしょう。180日の利用としてはオススメです。

9月〜10月

地域にもよりますが、1月〜2月よりも宿泊利用者が少なくなる可能性があります。民泊利用者も月の半分程度になることも珍しくありませんので、180日の利用としてはオススメしていません。

11月〜12月

紅葉になると、ホテルや旅館の宿泊利用者は増加します。とくに11月中旬からは稼働率が急上昇しますが、民泊清掃代行を利用している人は、清掃コストが特別料金(1.5倍〜2倍)になることがあります。コストも増えるために、あえて180日の利用方法としてはオススメしていません。

残りの日数はマンスリーマンションとして活用しよう!

残りの日数はマンスリーマンションとして活用しよう!

180日ルールが始まると、民泊運営できる日数が限られてしまうために収益が落ちてしまいます。

なので、180日ルールが適用されるまでに民泊運営できない日数(185日)の対策方法が必要です。

具体的には、マンスリーマンションとして活用するのはどうでしょうか。

マンスリーマンションとは

マンスリーマンションとは

マンスリーマンションとは、1ヶ月間からの短期間で契約できるマンションやアパートのことです。

マンションという名称ですが、戸建て物件でも1ヶ月からの短期貸しとして活用が可能です。

主な利用者は、単身赴任・出張や研修中の滞在先として利用する会社員・受験前の追い込みとして勉強する環境を求めている学生・自宅の建て替えや工事による一時的な仮住まいを探している人の利用が多いです。

なぜマンスリーマンションがオススメなのか

民泊新法ではマンスリーがおすすめの理由

マンスリーとしての活用がおすすめな理由は、大きく分けて以下の2つがあります。

理由1.新たな費用がかからない

1ヶ月貸しのマンスリーは、短期滞在者のために生活に必要な家具家電などを備えているのが一般的です。

その点民泊では、家具家電はすでに備え付けられていますので新たな初期費用は必要ありません。

理由2.繁忙期の時期が重ならない

民泊の閑散期がマンスリーの繁忙期であるからです。

民泊の閑散期は9月・10月・11月・12月・1月・2月・3月初旬までですが、マンスリーマンションは12月・1月・2月・3月が繁忙期といわれております。

そのため民泊で予約が入りやすい時期を活用したら、次はマンスリーの予約が入りやすい時期というわけです。

ちなみにですが、12月〜1月の期間では一時的に民泊予約者も増加します。しかし、一時的な民泊利用者の急増では、全体的にみると単月の収益は低いのが現状です。

そこで一時的な閑散期には民泊運営をせずに、民泊運営は3月中旬〜8月中旬まで、マンスリー運営は8月下旬〜3月初旬までの活用がおすすめです。

マンスリー運営することによってどれくらい儲かるのか?

マンスリー運営することによってどれくらい儲かるのか?

民泊新法はこれからスタートするために、現状活用例というのはまだありません。

ここでは、民泊新法がスタートして民泊で180日+マンスリーで6ヶ月貸した収益予測をしてみます。

民泊新法でマンスリー運営することによってどれくらい儲かるのか?

例えば、弊社が運営している1LDK(35㎡)の民泊物件は、家賃が8万4千円です。

民泊運営として1泊10,800円で1ヶ月22日の稼働を6ヶ月。この時点では132日の稼働ですが、180日MAXまで運営するとマンスリー貸しの時期が遅れてきますので、6ヶ月間の期間を目処に切り替えます。

そこからマンスリーとして6ヶ月運営することで、諸経費を差し引いても年間85万円ほどの収益になります。

マンスリーは常に満室という状況は少ない!

実際に民泊新法がスタートして民泊運営+マンスリー運営を始めようと考えると、マンスリーの稼働率が気になりますよね。

マンスリー運営は、年間稼働率が60%を超えれば普通に貸し出すよりも儲かるといわれています。

そこで、それぞれの繁忙期を狙って民泊とマンスリーを交互に運営すれば、低く見積もっても1年で85万円の収入を得ることが可能になります。

マンスリー運営を始めるための3つのステップ

民泊新法でマンスリー運営を始めるための3つのステップ

民泊物件を新たに活用するマンスリーを始めるための3つのステップを紹介します。

STEP1.マンスリー運営する時期を把握する

マンスリーとして運営する時期は、8月下旬から9月・10月・11月・12月・1月・2月・3月初旬がいいでしょう。

ただし、地域ごとによるイベント行事をチェックしたり、競合となりそうな民泊物件と見比べて多少の時期は変えてもいいかもしれません。

多少の時期は変えても、マンスリー繁忙期である12月、1月、2月、3月初旬は運営しておきましょう。

STEP2.宿泊者との契約方法を知る

マンスリー運営では、以下3つの契約を宿泊利用者と行う必要があります。

・1ヶ月間以上の賃貸借契約

・1年未満の一時使用目的の建物賃貸借契約

・一時使用目的の建物賃貸借契約

この中でも特に注意することは、1ヶ月間以上の賃貸借契約です。

1ヶ月未満で貸し出すと旅館業法に抵触する可能性がありますので、その場合は旅館業法の許可を取りましょう。

STEP3.募集をかける

運営する時期と契約方法について把握したら、マンスリー利用者を募集します。

募集方法は大きく分けて以下の2通りです。

1.マンスリーマンション募集用サイトに物件を掲載する

マンスリーマンションの入居者を募集しているサイトに掲載する方法です。

いくつか有名なサイトを挙げると、「LIFULL HOME’S マンスリー」、グッドマンスリー」、「マンスリーマンションドットコム」、「日本マンスリーマンション協会」などが募集をしています。

※戸建て民泊ならLIFULL HOME’S マンスリーに掲載がおすすめです。

2.不動産仲介会社にを物件掲載をお願いする

アパートなどの入居者募集と同じように、不動産仲介会社に宿泊利用者を募集してもらう方法です。不動産会社に相談したほうが、情報サイトに掲載するよりも活用方法をくわしく相談に乗ってもらえるかもしれません。

180日ルールが適用されない方法について

180日ルールが適用されない2つの方法

180日ルールが適用されない方法は、以下の2つがあります。

方法1.旅館業法の許可を取得

旅館業法の簡易宿所営業の許可を取得することです。この許可があれば、180日ルールは適用されません。

その代わり民泊新法とは違って、旅館業法は許可制です。許可の取得については届出より厳しい条件をクリアする必要があります。

くわしくは、民泊運営に必要な旅館業法の「簡易宿所」とは何か?の記事をご覧ください。

方法2.特区民泊の認可を取得

特区民泊という旅館業法の特例制度を利用する方法もあります。特区民泊は認可制で、許可よりもハードルが低いです。

その代わり、国家戦略特区という決められた自治体の中で民泊条例が制定されている自治体でのみ活用が可能です。

くわしくは、旅館業法の特例制度「特区民泊」とは?基礎知識から解説をチェックしてくださいね。

Q&A

民泊のQ&A

Q.どうして180日間なのでしょうか?

A.年間営業日数の制限がないと、旅館業法(簡易宿所)、特区民泊と同じ営業条件になってしまいます。そのため、ホテル・旅館業界を考慮した結果だとおもわれます。

Q.180日とはどのようにカウントするのでしょうか?

A.180日という日数の数え方は、実際に宿泊した日数でカウントされ、毎年4月1日の正午〜翌年4月1日正午までの1年間の間のことをいいます。

人を宿泊させる日数の算定(法第2条第3項関係)

人を宿泊させる日数として算定した日数は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間において人を宿泊させた日数とし、正午から翌日の正午までの期間を1日とする。

参照:観光庁「【住宅宿泊事業法施行規則】本文

Q.180日以降の活用方法は他にありますか?

A.レンタルスペースとして貸し出す方法があります。利用者のニーズとしては、女子会やパーティー・打ち合わせでの利用・個展や展覧会など。レンタルスペースとして貸し出すなら、スペースマーケットスペなびスペイシーなどのサイトが有名です。

Q.レンタルスペースの他に180日後の活用方法はありますか?

A.儲けることにはつながりませんが、自分の居住スペースにするのもオススメです。180日で民泊運営した後、新たにマンスリー運営が面倒という人は、自分で居住してセカンドハウス、もしくは仕事場として活用してもいいかもしれません。

Q.ウィークリーマンションとしての活用はどうですか?

A.結論として、旅館業法違反になる可能性があるのでオススメはしません。

Q.180日間を過ぎて民泊運営するとどうなるのでしょうか?

A.180日を過ぎて運営した場合、民泊新法の罰則対象となります。具体的には、6ヶ月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金,又はこれらを併科するの対象となります。

Q.全国どこでも180日ルールは適用されるのですか?

A.民泊新法の特徴は、届出すれば全国で民泊運営ができることです。そのため、届出すれば全国どこでも180日ルールは適用されます。

Q.民泊新法によって新たに生まれるビジネスはありますか?

A.アイディアとして、住宅宿泊管理業者になって、民泊物件の管理収入を得る方法です。くわしくは、住宅宿泊管理業者となにか?民泊運営に与える影響とは?の記事をご覧ください。

Q.住宅宿泊管理業者以外で新たに生まれるビジネスはありますか?

A.その他のアイディアとして、180日以降はその他の民泊物件の清掃代行をして儲ける方法です。くわしくは、ほぼ100%!高時給の民泊清掃バイトが見つかる3つの方法をご覧ください。

まとめ

民泊の180日とは、これからスタートする民泊新法の年間営業日数のこと。さらに自治体によっては日数が短縮されている場合がありますので、事前に確認が必要です。

民泊新法で収益目的なら、これからの180日以降の活用方法を考えておいて、収益を最大化する対策を整えておきましょう!

法律の記事一覧に戻る

お問い合わせ

お名前 (必須)
メールアドレス (必須)
お電話番号
お問い合わせ内容