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旅館業法の特例制度「特区民泊」とは?基礎知識から解説

旅館業法の特例制度「特区民泊」とは?基礎知識から解説

特区民泊という方法をつかって民泊を運営したいとお考えですね。

民泊を合法化する際は、合法化する条件がむずかしいことで、思った以上に合法化できなくて悩んでいる人が多くいます。そこで活用するべきが、特区民泊というわけです。

ここでは、収益目的の民泊運営をもっとも簡単に合法化する特区民泊について解説します。参考にしてくださいね。

特区民泊とは

特区民泊とは

特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づいた旅館業法の特例制度です。正式名称は、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業。

この制度の特徴は、旅館業法の許可と比べるとハードルが低く、合法化が比較的かんたんであることです。特区民泊を利用できれば365日民泊運営がおこなえます。

そのため、収益目的の民泊運営なら、迷わずこの制度を利用するといいでしょう。

特区民泊の制度が使える地域(2018年4月現在)

特区民泊の制度が活用できる地域(2018年12月現在)

特区民泊の制度を使える地域は限られており、日本全国でこの制度が使えるわけではありません。

この制度が使える自治体は、以下の通りです。

・東京都大田区
・大阪府(府34市町村)
・大阪市
・新潟市
・北九州市
・千葉県千葉市

この中の地域であれば、特区民泊の制度を使うことが可能です。

ただしこの中の自治体でも、以下の「用途地域の確認」を忘れないでください。

活用できる地域でも用途地域の確認に注意!

簡易宿所で運営ができる用途地域の確認

特区民泊が活用できる自治体(県・市・区)でも、用途地域の確認をしてください。図のように◯で囲んでいる用途地域内であることが条件です。

◯で囲んでいない地域(学校や病院などが建てられない工業専用地域、住居専用地域、第一種住居地域)では、特区民泊の制度が活用できませんので注意が必要です。

いわゆる住宅街ではこの制度を使うことがむずかしいのが特徴です。

活用できる地域は、実際に見たほうがわかりやすいので以下の実施地域をご覧ください。

大阪市の特区民泊実施地域

参照:大阪市ホームページ「大阪市内における実施区域

こちらは、大阪府大阪市で特区民泊の制度を使える地域を色分けしています。

黄色と緑色のエリアであれば特区民泊の認可を取ることが可能ですが、色がない地域では基本的に特区民泊の制度を使うことが出来ません。

その他の自治体の実施地域は、Q&Aで画像を載せていますのでご覧ください。

特区民泊の認可について

活用できる場所が分かったところで、認可を取得するメリットを改めて解説します。

認可を取得するメリットは次の2つ。

・365日運営することが可能
・Booking.comに民泊物件の掲載が可能

まとめて解説いたしますね。

特区民泊の認可を取得するメリット

特区民泊の認可を取得するメリット

特区民泊の認可を取得するメリットは、大きく分けて2つあります。

メリット1.365日運営することが可能

認可を取得すれば、行政から正式に認められた形で365日民泊運営をすることが可能です。

現状では、許可や認可を取得していない違法民泊が多い現状となっています。違法民泊のまま運営を続けると、旅館業法違反として罰則を受ける可能性があります。

行政の指導は厳しくなることが予想されますので、認可を取れば大きなメリットです。

認可を取得すれば、365日民泊運営することが正式に認められます。

メリット2Booking.comに民泊物件の掲載が可能

Booking.com(ブッキング・ドットコム)という宿泊予約の世界大手のサイトに民泊物件を掲載できることです。

Booking.comは、ホテルや旅館の宿泊予約が主になりますが、特区民泊の認可があれば、民泊物件もサイト掲載が可能になります。つまり、違法民泊ではBooking.comに物件の掲載ができません。

このサイトに物件の掲載をすることで、「合法民泊」であることの信頼、また、民泊物件の掲載が少ないことから「ブルーオーシャン」となり、収益を大きく増やすことが可能です。

そのほかにも、許可を取得したら、Expedia(エクスペディア)、楽天トラベルにも民泊物件の掲載ができますよ!

認可取得の流れ

認可取得の流れ

認可の取得までの流れは、以下が一般的です。

流れ1.保健所の担当窓口(衛生科など)に事前相談
流れ2.消防署で事前指導を受ける
流れ3.近隣住民へ民泊運営を始める周知をする
流れ4.書類と現地調査が行われる

これらの流れが一般的ですが、実際に進めるともう少し手続きすることが増えていきます。くわしい流れは、大田区のホームページで公表されている「外国人滞在施設経営事業手続きフローシート」がわかりやすいので参考にしてください。

また、保健所に事前相談をする際には民泊物件の図面が必要になることが多いので事前に用意しておきましょう。

認可の申請で必要なもの

認可の申請で必要なもの

実際の申請に必要なものについてです。

・申請書
・定款又は寄付行為及び登記事項証明書 ※法人の場合
・住民票の写し ※個人の場合
・賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款
・施設の構造設備を明らかにする図面

くわしい必要書類については、大阪市ホームページの(特区)を参考にしてください。

申請先の自治体でも改めて確認をするようにしてくださいね。

特区民泊の認可を簡単に取得する方法

民泊新法の届出を簡単に提出する方法

「特区民泊の認可取得が面倒だな。」と感じる人は、行政書士に相談する方法もあります。

行政書士にお願いした場合、別途15万円〜30万円が代行費用がかかりますが、これらのむずかしい手続きを代わりに行なってくれます。

最近では民泊に詳しい行政書士も増えてきていますので、民泊に関して不安なことがある人は、相談という形をとることで良いアドバイスをもらえるかもしれませんよ!

民泊専門の行政書士は、民泊専門の行政書士13選のページ地域別におすすめを紹介しています。

特区民泊の制度の活用で注意するべきこと

特区民泊の制度の活用で注意するべきこと

特区民泊の認可取得を考えている人は、次の3つに注意が必要です。

注意1.宿泊者最低2泊3日以上からの利用になる

特区民泊の認可を取得すると、「最低2泊3日以上」からの利用条件があります

2泊以上からの宿泊者を募集する必要がありますが、外国人の宿泊が多い民泊では連泊も多いため、民泊物件の収益が大きく減るということはありません。

むしろ、認可を取得すれば合法化されている安心感から収益は上がります。

注意2.宿泊者と賃貸借契約書を結ぶ必要がある

2つ目は、宿泊者と賃貸借契約書を結ぶ必要があることです。契約は宿泊予約の度に行う必要があります。

ちょっと面倒だなと思うかもしれませんが、契約書はネット上の書面でも問題ないとされていますし、実際の作業的には比較的かんたんです。

契約書のひな形は、国土交通省の「外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について」に載っていますのでこちらも参考にするといいかもしれません。

 注意3民泊施設の鍵の受け渡しは原則対面であること

チェックイン・アウトの鍵の受け渡しは原則対面であり、キーボックスはNGとされています。

ただし、民泊運営者側のスマホ・タブレット・PCなどを使い、スカイプなどの映像で宿泊者の顔や人数を確認できる宿泊提供であれば、キーボックスでも問題ないとされています。

また、宿泊者の身分証明の確認はメールの画像添付でも問題がないとされています。ただし、写しを取得したら必ず一定期間の保管が必要です。

Q&A

Q.マンション・借家で特区民泊をすることは可能ですか?

A.マンション、もしくは借家で認可の申請をする場合、管理規約と賃貸契約書を確認しておきましょう。認可申請には、規約や契約書に禁止と書かれていなくても、管理組合から民泊を禁止していない誓約書が必要です。

Q.国家戦略特別区域とはなんですか?

A.

「国家戦略特区」とは、“世界で一番ビジネスをしやすい環境”を作ることを目的に、地域や分野を限定することで、大胆な規制・制度の緩和や税制面の優遇を行う規制改革制度です。平成25年度に関連する法律が制定され、平成26年5月に最初の区域が指定されました。

特区として指定されている区域は、10区域(平成29年10月現在)です。

国家戦略特別区域とはなんですか

参照:首相官邸「国家戦略特区

Q.特区民泊なら宿泊者は必ず2泊3日以上しないといけませんか?

A.その通りです。ただし宿泊者都合で早期退去した場合は、この限りではありません。

Q.宿泊者都合で早期退去した場合、契約期間内ですが、違う客を宿泊させてもいいですか?

A.同じ期間に同じ部屋で違う客を宿泊させる契約は認められません。ただし、早期退去して途中解約があった場合には、新しい滞在客と3日以上の契約を結ぶことで宿泊させることは可能です。解約事項を定める場合には、法令を遵守してください。

Q.特区民泊の民泊物件に宿泊したゲストのゴミは一般ゴミですか?

A.事業系のゴミとなりますので無料で捨てることは出来ません。一般廃棄物処理業者としての資格者に処分を委託するか、事業系有料ごみ処理券を貼って、処分が必要です。

Q.特区民泊を行うにあたり近隣住民への周知はどうすればいいですか?

A.トラブル防止のために、説明会や訪問での周知が望ましいとされていますが、ポスティング周知でも可能な場合がありますので、自治体に確認をしてください。

Q.賃貸業として1棟のオーナーをしています。そこで、部屋のいくつかを特区民泊を活用して民泊運営をしたいのですが、認定をとる場合、住民に対して事前説明が必要ですか?

A.1棟のオーナーが、一部の部屋だけ認定をとる場合でも、申請前に住民に対して説明する必要があります。

Q.同じく賃貸業として1棟のオーナーです。住民には、マンション内で民泊事業を行う理解を得た上で入居してもらっていますが、認定申請には改めて説明が必要ですか?

A.事前におこなった民泊事業の説明内容が、認定審査基準に記載の具体的な説明事項を全てしていれば、再度の説明は必要ありません。詳しくは、申請する自治体の保健所に確認ください。

Q.所有しているマンション1部屋と戸建てを申請したいのですが、同時に申請すれば申請料金は1件分ですか?

A.建物が分かれていれば建物毎に必要です。同じマンション内の2室であれば1件分です。それ以外は別々に申請料がかかります。

Q.特区民泊に罰則規定はありますか?

A.あります。虚偽の申請などを行った場合には、場合によっては認定を取消すことがあります。合わせて、旅館業法に基づく罰則がもうけられていますので、以下の罰則対象となってしまいます。

2017年12月からは、無許可営業者等に対する罰金の上限額を3万円から100万円に、その他旅館業法に違反した者に対する罰金の上限額を2万円から50万円の罰金に処することとされています。

参照:厚生労働省「旅館業法の一部を改正する法律の概要

Q.認定を受けた民泊物件は、どこかで確認ができますか?

A.自治体ホームページの認定施設一覧で確認が可能です。

Q.特区民泊が活用できる用途地域はどこですか?

A.特区民泊の制度が活用できる用途地域は、第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域と3000㎡以下の第一種住居地域であることが原則です。

Q.特区民泊が活用できる各自治体の実施可能地域について

A.以下を参照してください。

「大阪府」

大阪府の特区民泊実施地域

参照:大阪府ホームページ「特区民泊の実施できる地域

 

東京都大田区の特区民泊実施地域

参照:大田区ホームページ「特区民泊の実施地域

「福岡県北九州市」

福岡県北九州市の特区民泊実施地域

参照:北九州市ホームページ「実施区域

 

「新潟県新潟市」

新潟県新潟市の特区民泊実施地域

参照:新潟市ホームページ

 

「千葉県千葉市」

千葉県千葉市の特区民泊実施地域

参照:千葉市ホームページ「実施区域

Q.特区民泊が活用できない地域の場合はどうすればいいですか?

A.旅館業法の許可取得を考えてみてください。許可の取得がむずかしいなら2018年の6月15日を待って民泊新法で届出をして運営をしましょう。民泊新法は「届出制」となっており、許可や認可よりも一番ハードルが低いのが特徴です。その代わり、民泊新法で民泊運営できる日数は、年間180日間までと決められていますので、180日以降どう使うか対策が必要です。180日以降の活用方法は「民泊の180日」の記事で解説しています。

Q.特区民泊と旅館業法と民泊新法ならどれがオススメですか?

A.自分に合った民泊法律を決めるポイントは、「年間365日営業したいのかどうか」です。365日民泊運営したい人はまず特区民泊の認可を取得、そのつぎに旅館業法の許可取得がオススメです。詳しくは「民泊の法律」の記事をご覧ください。

まとめ

収益目的で民泊運営をする人は、まず特区民泊の認可取得を狙いましょう。

旅館業法の許可取得と比べるとハードルが低いのが特徴ですし、2泊3日からでも収益には大きな影響はありません。

ただし、この制度を使える地域は限られていますので、この制度が使えなければ旅館業法の許可や民泊新法で届出を考えてくださいね!

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